Uno de los temas relacionados al arrendamiento de bienes inmuebles tiene que ver con las herencias y, en específico, con la posesión efectiva. Cuando una persona deja bienes a sus herederos estos se hacen dueños de los bienes desde el mismo momento del fallecimiento, pero una cosa es hacerse dueño de los bienes y otra es poder disponer de ellos, o sea ser el dueño legal de estos. Y es en ese momento en que entra en juego la posesión efectiva.
En Chile no se puede arrendar una propiedad sin tener la posesión efectiva. Para disponer o determinar qué se va a hacer con un bien inmueble, primero es necesario ser el dueño legal de este. Esto significa que, para que el arrendador pueda dar en arriendo el inmueble (o incluso venderlo), este debe ser el dueño legal de dicha propiedad.
Recordemos que, la posesión efectiva es una resolución que determina quiénes son los herederos de una persona, para que dichos herederos puedan disponer de los bienes de la persona fallecida.
Por lo tanto, la posesión efectiva es el primer trámite que una persona debería realizar cuando fallece un ser querido. De hecho, es un trámite que hay que hacer ya sea para poder arrendar o vender los bienes que se reciben de una herencia.
¿Cuánto demora la tramitación de la posesión efectiva?
Si se desea arrendar una propiedad que se recibe como herencia, hay que tener en cuenta que la tramitación de la posesión efectiva demora unos cuantos meses. El trámite será más breve o más extenso dependiendo de si existe o no un testamento.
- Si no existe un testamento el trámite se debe hacer en el Registro Civil, ya que en este se tramitan todas las posesiones efectivas sin testamento (posesión intestada). Este trámite suele demorar unos 3 meses aproximadamente, si es una posesión efectiva sencilla en la que hay claridad sobre los herederos.
- Si existe un testamento el trámite se debe realizar en un tribunal civil, ya que es ahí donde se tramitan las posesiones efectivas que tienen testamento. Este trámite es más largo y podría durar entre 6 a 10 meses aproximadamente.
Entonces, ¿los herederos pueden arrendar un inmueble o una propiedad?
Sí. Las personas que reciben como herencia una propiedad pueden arrendarla, siempre y cuando tengan la posesión efectiva, de lo contrario no será posible, ya que la ley de arrendamiento exige que el arrendador sea el dueño.
Y, ¿por qué es necesaria la posesión efectiva para arrendar?
Porque esta permite demostrar legalmente que se es heredero de esa propiedad, y si no se tiene la posesión efectiva no se podrá demostrar que se es el dueño del inmueble, y por lo tanto, no se podrá arrendar. De hecho, para hacer un contrato de arriendo notarial, la notaria exigirá la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la propiedad a través de un certificado de dominio vigente, para corroborar que el arrendador sea el dueño legal del inmueble.
Finalmente…
Es muy importante tener la posesión efectiva cuando se heredan bienes, porque solo con ella se puede demostrar que se tiene la calidad de heredero de una persona, y por lo tanto que se puede disponer de los bienes de ella, ya sea para administrarlos, arrendarlos o venderlos.
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