En temas de arrendamiento y copropiedad inmobiliaria hay asuntos que generan dudas recurrentes como, qué gastos le corresponden al arrendador y cuáles al arrendatario.
Preguntas como ¿Quién paga los gastos comunes? ¿Quién paga el agua? O ¿Qué reparaciones le corresponden al arrendatario? En este artículo veremos en detalle qué gastos, reparaciones y mantenciones le corresponden a cada uno según la ley.
¿Quién debe pagar los gastos comunes?
Según la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442 (art. N°7), el pago de los gastos comunes le corresponde al propietario del inmueble. En esta se menciona que, cada copropietario deberá pagar las obligaciones económicas del condominio dentro de los diez primeros días siguientes a la notificación de cobro (salvo que el reglamento de copropiedad establezca un plazo distinto).
Aunque en el contrato de arriendo se establezca que el arrendatario debe pagar los gastos comunes, en estricto rigor es el propietario de la vivienda el que está realmente obligado a pagarlos, ya que es el que tiene los derechos sobre el inmueble. Sin embargo, es habitual que el arrendatario termine asumiendo este gasto, ya es él quien utiliza las áreas comunes del condominio y lo que estas puedan brindarle.
Es importante estar al día con estos gastos, por un lado, porque según la ley el no pago de estos generará intereses (establecidos en el reglamento de copropiedad). Y por otro lado, porque estos se utilizan para el pago de gastos ordinarios y extraordinarios.
Si se quiere entrar más en detalle en este tema, lo que pueden hacer arrendador y arrendatario es llegar a un acuerdo y pagar entre ambos los gastos comunes, y definir quien paga los gastos ordinarios y los extraordinarios.
Los gastos ordinarios son aquellos que tienen que ver con administración, mantención, reparación, uso o consumo.
- Administración: gastos administrativos, honorarios y remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, cotizaciones previsionales, entre otros.
- Mantención: necesarios para el mantenimiento y certificación de ascensores, escaleras o rampas; revisiones periódicas de orden técnico, aseo; adquisición y reposición de luminarias, entre otros.
- Reparación: arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos o sus piezas.
- Uso o consumo: servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos, telecomunicaciones y similares.
Y, los gastos comunes extraordinarios son todos aquellos que implican un gasto adicional distinto a los gastos comunes ordinarios, y además, aquellas sumas de dinero destinadas a nuevas obras comunes.
Quién paga el fondo común de reserva
La ley de copropiedad inmobiliaria establece la formación de un fondo común de reserva dentro de la administración. Y es uno de los gastos que no queda claro quién debe asumir, si el arrendador o el arrendatario.
Como lo indica la ley, el fondo común de reserva es un fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, y se define como una “obligación económica” dentro de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. En este se incluyen también las indemnizaciones y gastos por eventuales despidos del personal contratado. Y, al ser una obligación económica, el fondo común de reserva es un gasto que debe asumir el propietario del inmueble.
Sin embargo, al ser cobrado a través de los gastos comunes lo termina pagando el arrendatario, aunque muchas veces, por acuerdo entre arrendador y arrendatario, este se termina rebajando del monto del arriendo o es un gasto compartido entre ambas partes.
Servicios básicos (Agua, gas, electricidad)
En cuanto a los servicios básicos o domiciliarios como agua, energía eléctrica, gas, entre otros, estos le corresponden al arrendatario pagarlos, ya que son generados por quien habita el inmueble.
En este sentido, la Ley de Arrendamiento 18.101 en su apartado de disposiciones transitorias (art. 2 N°9), establece que el monto de la renta no incluye los gastos por servicios como agua potable, gas, energía eléctrica y otros. Es por esto que, es el arrendatario quien debe asumir dichos gastos.
Quién debe pagar las reparaciones del inmueble
Según lo que establece el Código Civil, son responsabilidad del arrendador las reparaciones que mantengan en estado óptimo el inmueble para su utilización (reparaciones necesarias). Y, el arrendatario es responsable de las reparaciones por el daño o deterioro que se produce por el uso del inmueble (reparaciones locativas).
Reparaciones necesarias
En estricto rigor el arrendador deberá pagar por todas aquellas reparaciones que se definen como “reparaciones necesarias”. Se les llama así porque son necesarias para que el inmueble pueda cumplir con su finalidad. Por regla general, son aquellas que si no son hechas la propiedad no puede ser utilizada para el fin para el que fue arrendada.
Estos son algunos ejemplos de reparaciones necesarias que debe asumir el arrendador:
- Arreglo de cañerías.
- Rotura o fisuras en el techo (goteras).
- Problemas en el sistema eléctrico.
- Daños por sismo o terremoto.
En las reparaciones necesarias se encuentra todo aquel daño o deterioro estructural o que se produce en la propiedad por una mala calidad o incluso por caso fortuito, como un sismo.
Reparaciones locativas y voluptuarias
El arrendatario deberá asumir el costo de todas aquellas reparaciones producto del deterioro natural que se produce por el uso del inmueble, o, deberá asumir el costo de las mantenciones que son necesarias para conservar el inmueble en el estado en el que le fue entregado. Estas reparaciones se suelen describir como reparaciones locativas y voluptuarias.
Estos son algunos ejemplos de reparaciones que debe asumir el arrendatario:
- Papel mural sucio, roto o deteriorado.
- Gotera o mal funcionamiento de la grifería.
- Rotura de un ventanal por el arrendatario o sus dependientes.
- Mejoras en el inmueble (que no sean reparaciones necesarias).
Siempre y cuando las reparaciones o mantenciones sean debido al deterioro producto del uso del arrendatario y sus dependientes, y no hayan existido antes de ser arrendado el inmueble, deberá asumirlas el arrendatario.
Quién asume el mantenimiento de la caldera o calefón
El mantenimiento de la caldera deberá ser costeado por el arrendatario, ya que su uso y eventual deterioro es generado por él y por sus dependientes. Si la propiedad se le entregó al arrendatario con una caldera o calefón nuevo o en buen estado, y este presenta desperfectos por el uso normal o por algún otro motivo no funciona, es un gasto que deberá costear el arrendatario.
Por el contrato, si la casa o el departamento se entrega en arriendo con un calefón o caldera que es antigua o que presenta problemas en su funcionamiento al poco tiempo de arriendo, será el arrendador quien deberá pagar los gastos, ya sea hacer una reparación, una mantención o cambiarla. Esto se debe a que el calefón es uno de los elementos necesarios para que el inmueble cumpla su fin, que es vivir en él, por lo que, es esencial su correcto funcionamiento.
En este sentido, si la propiedad cuenta con una unidad de calefacción o aire acondicionado, los gastos por mantenimiento o reparación de estos serán asumidos por el arrendatario o por el arrendador, al igual que lo mencionado anteriormente.
Aunque el Código Civil y la Ley de Arrendamiento establecen ciertas pautas para este tipo de situaciones, es recomendable que ambas partes lleguen a un acuerdo o dejen por escrito de qué manera se abordarán dichos gastos y reparaciones, así se facilita el proceso en caso de inconvenientes y se evitan problemas a futuro.
¿Quién se hace cargo del pago de las inspecciones de gas?
Otro gasto que implica la utilización de un inmueble tiene que ver con la inspección que se realiza periódicamente a las instalaciones de gas de los edificios. Este procedimiento es necesario e importante, ya que garantiza que estas se encuentran en óptimo estado de funcionamiento o identifica aquellas que necesitan reparación.
Al ser una reparación necesaria, es decir, que si no se realiza el inmueble no se encuentra en condiciones óptimas para el fin por el que se arrendó, es un gasto que tiene que asumir el arrendador.
En resumen, ¿qué gastos, reparaciones y mantenciones paga el arrendador y el arrendatario?
Al arrendador le corresponden las reparaciones y mantenciones más estructurales y que son necesarias para poder utilizar el inmueble en óptimas condiciones. Y, al arrendatario le corresponden los gastos y reparaciones que se producen por el uso, deterioro o daño causado por él o sus dependientes.
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