Son distintas las instancias en las que el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arriendo, dependerá de las razones o de las causales el momento y la manera en la que se podrá dar por terminado el arrendamiento. Sin embargo, es importante mencionar que el término del arrendamiento está condicionado por lo que se haya establecido en el propio contrato de arriendo o por lo establecido por ley.
En resumen, el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arriendo básicamente cuando no desea o no puede utilizar el inmueble para el fin por el que lo arrendó, que es vivir en él.
Cuando se cumple el plazo del contrato de arriendo
Una de las instancias más habituales en las que el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arriendo es por terminación, es decir, cuando se ha vencido el plazo de este. En términos simples, una vez que se ha cumplido el plazo del arrendamiento el contrato de arriendo llega a su fin, sin embargo, hay que cumplir con ciertas formalidades para dar por terminado el arrendamiento.
Hay que mencionar que el arrendatario también puede dar término al contrato de forma anticipada.
En ambos casos, el arrendatario deberá guiarse por lo establecido en el propio contrato de arriendo para dar término al arrendamiento. Por lo general, uno de los requisitos suele ser dar aviso a la otra parte unos meses antes. En cómo terminar un contrato de arriendo podrás conocer más en detalle sobre este tema.
Cuando el arrendador no cumple con sus obligaciones
Otra instancia en la que el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arriendo es cuando el arrendador no cumple con alguna de sus obligaciones.
Las obligaciones del arrendador son varias, por ejemplo, la más evidente es permitirle al arrendador poder usar y gozar del inmueble arrendado. Pero, también hay otras como entregar y mantener la propiedad en condiciones óptimas para la vivienda, evitar perturbaciones de derecho (producidas por terceros) o perturbaciones de hecho (realizar arreglos en el inmueble) que alteren la tranquilidad del arrendatario, entre otras.
Todos estos pueden ser causales o instancias en las que el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arriendo, ya que son obligaciones legales o que están pactadas en el propio contrato de arrendamiento, y por lo tanto se deben respetar. En derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario podrás conocer tanto las obligaciones como los derechos que tiene cada parte.
Cuando el inmueble no es óptimo para la vivienda
Es normal que con el tiempo el inmueble se vaya deteriorando por el propio uso que se le da a la vivienda, en el cual será necesario realizar mejoras o reparaciones que debe costear el propio arrendatario. Esto puede ser, por ejemplo, cambiar un papel mural que está roto o sucio por el uso, cambiar una llave que no funciona bien, etcétera.
Sin embargo, cuando el deterioro de la propiedad se produce por caso fortuito o por una mala calidad de la vivienda, será el arrendador el que debe hacerse cargo de esas mejorar o reparaciones. Un ejemplo de caso fortuito sería cuando hay un sismo o terremoto rompe alguna ventana, y un ejemplo de mala calidad de la vivienda tiene que ver con un vicio o defecto en la vivienda, puede ser problemas en las cañerías que afectan el uso del agua.
En este caso, si el arrendador no realiza las mejoras o las reparaciones correspondientes para que el inmueble esté en óptimo estado para habitarlo, o, si el inmueble por alguna razón se destruye y queda inhabitable, el arrendatario podrá dar término al contrato de arriendo.
Cuando el arrendador incumple el contrato de arriendo
Otra de las instancias en las que el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arriendo es cuando el arrendador incumple con alguna de las cláusulas del mismo.
Esto variará y dependerá de lo que cada arrendador y arrendatario hayan acordado en el contrato de arrendamiento, ya que en los contratos de arriendo suelen variar las condiciones. Sin embargo, cuando el arrendador no está cumpliendo con sus obligaciones o con lo estipulado en el contrato, el arrendatario puede demandar la terminación del contrato por incumplimiento de este.
Cuando el contrato de arriendo no se ha empezado a cumplir
Aunque no es un caso muy habitual, el arrendatario también puede dar término al contrato cuando este aún no se ha hecho efectivo.
Por ejemplo, si el arrendatario firmó un contrato de arriendo que se va a empezar a cumplir en unos meses más, en ese tiempo intermedio este podría solicitar la terminación del contrato, básicamente porque todavía no se ha empezado a cumplir.
Cuando el arrendador pierde el derecho al arrendamiento
Aunque esta no es necesariamente una instancia en la que el arrendatario puede dar por terminado el contrato por él mismo, si es importante tener presente que cuando el arrendador pierde su derecho a arrendar la propiedad se puede dar por terminado el contrato de arriendo.
Esta pérdida del derecho a arrendar la propiedad puede ser principalmente por dos circunstancias: por propia voluntad o en contra de su voluntad. Por su propia voluntad puede ser, por ejemplo, porque el arrendador decidió vender la propiedad. Y, en contra de su voluntad puede ser, por ejemplo, que el arrendador dejó de pagar el dividendo y le remataron la propiedad, y ahora esta tiene nuevos dueños.
En este último caso, es importante mencionar que el contrato de arriendo se debe respetar y mantener en los siguientes casos:
- Si el nuevo dueño adquirió gratuitamente el inmueble (Ej. herencia o regalo).
- Si el contrato de arriendo estaba por escritura pública antes de cambiar de dueño, a menos que el nuevo dueño sea un acreedor hipotecario, por ejemplo un banco.
- Si el contrato de arriendo estaba por escritura pública, y además se inscribió en el Conservador de Bienes Raíces (inscripción que debe estar hecha antes de la hipoteca), el nuevo dueño sea un banco o no debe respetar el contrato de arriendo.
Estos han sido los distintos motivos o instancias en las que un arrendatario puede dar por terminado el contrato de arriendo. Puede haber otros motivos que dependerán de cada caso particular, pero en principio estos suelen ser los más recurrentes y significativos.
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