El desahucio del arrendatario siempre implica una acción de notificación de término de contrato que se tiene que llevar a cabo según lo establecido por la ley. Es por esto que, la notificación de desahucio a la otra parte tiene que ser emitida por algún tribunal o por un notario.
Por otro lado, el desahucio es aplicable a los contratos de arrendamiento de predios urbanos no superiores a una hectárea, y que estos no sean:
- De uso agrícola, ganadero o forestal.
- Inmuebles fiscales.
- Arriendos por temporada (no superiores a tres meses).
- Hoteles, residenciales o establecimientos similares.
- Estacionamientos de automóviles.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es la acción legal con la que el arrendador o el arrendatario notifica a la otra parte sobre el fin anticipado al contrato de arrendamiento. Y es una acción legal porque se debe cumplir con las formalidades estipuladas en el contrato de arriendo o con las que establece la ley.
Por lo tanto, el desahucio es una manera de dar término anticipado al contrato de arriendo, avisando de esta decisión a la otra parte según lo establecido por contrato o por ley. En otras palabras, es una notificación que avisa a una de las partes (arrendador o arrendatario) que se terminará anticipadamente el arrendamiento.
¿Cómo se hace efectivo el desahucio del arrendatario?
Para poder pedir la restitución del inmueble el primer paso que tiene que efectuar el arrendador es notificar del desahucio al arrendatario.
Según la ley hay dos maneras de realizar el desahucio: judicialmente o extrajudicialmente.
Desahucio por vía judicial: consiste en interponer una acción judicial para solicitar la restitución del inmueble, y esta debe ser notificada a través de un receptor judicial.
Desahucio por vía extrajudicial: consiste en efectuar una notificación a través de un notario.
Estas son las únicas dos alternativas válidas para notificar al arrendatario la voluntad de dar término anticipado al contrato de arrendamiento. Y es de esta manera en la que puede comenzar a regir el plazo para hacer efectivo el desahucio (o desalojo de la propiedad). Se puede notificar a través de un tribunal civil o juzgado de letras de competencia común o a través de una notificación realizada por un notario.
¿Cuál es el plazo para hacer efectivo el desahucio?
El plazo del desahucio va a depender de la duración que tenga el contrato de arrendamiento.
Contratos de arriendo indefinidos o mes a mes
En el caso de que la duración del contrato sea indefinida o se haya pactado mes a mes, el plazo para hacer efectivo el desahucio será de dos meses, desde que se notifica a la otra parte. Y, este se incrementará un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado la vivienda, pero con un máximo de seis meses.
Es decir, si el arrendatario ha vivido 7 años en la propiedad, tendrá como máximo seis meses para desalojar el inmueble, ya que el tope es de seis meses, un mes por cada año de arriendo. O, si la persona lleva 5 años en la propiedad, tendrá cinco meses para restituir el inmueble, ya que es un mes por año.
Contratos de arriendo a plazo fijo que no superan el año
En el caso de que la duración del contrato sea a plazo fijo y que no supere el año, el plazo para el desalojo del inmueble será de dos meses, contados a partir de la notificación de desahucio.
En los casos de contratos indefinidos, mes a mes o plazo fijo no superior a un año, el arrendatario podrá restituir el inmueble antes del plazo del desahucio y, estará obligado a pagar la renta solo hasta el día de la restitución de la propiedad.
Contratos de arriendo a plazo fijo superior a un año
En el caso de que la duración del contrato de arriendo sea a plazo fijo superior a un año con prohibición de subarrendar, el plazo del desahucio será de dos meses. Y el arrendatario podrá dar término anticipado al contrato de arriendo sin la obligación de pagar la renta por el periodo que falte.
Una vez que el arrendatario restituya la propiedad, el arrendador deberá devolver la el monto de la garantía de forma total o parcial según corresponda. Si la propiedad requiere de reparaciones producto del uso que le dio el arrendatario, corresponderá realizar los descuentos respectivos a la garantía para reparar dichos daños.
¿Qué pasa si el arrendatario abandona el inmueble antes del plazo?
Si el arrendatario abandona el inmueble sin restituirlo al arrendador, este último podrá solicitar que el inmueble se lo entregue el juez de letras competente, sin juicio, solo con la certificación del abandono de un ministro de fe.
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