En Chile, el arriendo de inmuebles está regulado por la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, que establece los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios. Esta ley ha sido modificada y actualizada por la ley 21.461 o también conocida como “Nueva ley de arriendo”, la cual busca mejorar la normativa existente.
Si quieres conocer más detalles sobre la regulación de los arriendos de inmuebles en Chile, especialmente lo que se refiere a casas y departamentos, aquí podrás conocer más sobre este tema, y sobre todo en términos simples.
La Ley 18.101: El pilar de la regulación de arriendos y su aplicación
El ámbito de aplicación de la Ley 18.101 se refiere a los tipos de arriendos que esta regula y aquellos que quedan fuera de su alcance. Aquí te explicamos en qué consiste esto de manera sencilla:
¿Qué regula la ley de arriendo 18.101?
- Arriendos de bienes raíces urbanos: Esto incluye casas y departamentos que estén ubicados dentro del área urbana de una ciudad o pueblo.
- Viviendas fuera del área urbana: También se aplica a arriendos de viviendas ubicadas fuera de las zonas urbanas, siempre que la propiedad no tenga más de una hectárea de terreno.
¿Qué no regula la ley de arriendo 18.101?
La ley de arriendos no se aplica en los siguientes casos:
- Propiedades mayores a una hectárea: Aquellas destinadas a actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
- Inmuebles fiscales: Aquellos que pertenecen al Estado.
- Arriendos por temporada: Viviendas arrendadas amobladas no mayores a tres meses, como en el caso de casas de vacaciones o turísticas.
- Hoteles: residenciales y hospedajes similares.
- Estacionamientos de vehículos.
¿Qué establece la Ley 18.101 en cuanto a la relación entre arrendador y arrendatario?
La Ley 18.101 establece reglas claras sobre la relación entre el arrendador (quien arrienda una propiedad) y el arrendatario (quien la ocupa). En términos simples, estos son los principales aspectos en cuanto a la relación entre ambas partes.
Estos son los principales derechos del arrendador:
- Pago del arriendo: Recibir el pago de manera puntual según lo acordado en el contrato.
- Solicitar la restitución del inmueble: Cuando el contrato termine o si el arrendatario no cumple con sus obligaciones, como el pago del arriendo.
- Reajuste del arriendo: Si se establece en el contrato, el arrendador puede solicitar un reajuste anual de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) u otro indicador pactado.
- Garantías: El arrendador puede solicitar garantías al arrendatario, como un mes de arriendo adelantado o una fianza, si así se establece en el contrato.
Estos son algunos de los principales derechos del arrendatario:
- Vivir en un lugar habitable y adecuado: El arrendador debe garantizar que la propiedad esté en condiciones de ser usada como vivienda.
- Recibir un contrato justo: Los derechos otorgados por esta ley son irrenunciables. Esto significa que el arrendador no puede obligar al arrendatario a renunciar a ellos, incluso si lo dice el contrato.
- Pagar una renta justa: Si el contrato no está por escrito, se presumirá que el monto de la renta es el declarado por el arrendatario.
Principales obligaciones del arrendador:
- Mantener la propiedad en buen estado: Esto incluye reparaciones necesarias para que la vivienda sea segura y funcional.
- Aceptar el pago del arriendo y emitir un recibo: Si se niega a recibir el pago, el arrendatario puede depositar el dinero en la Tesorería correspondiente como garantía de cumplimiento.
Principales obligaciones del arrendatario:
- Pagar la renta de manera puntual.
- Cuidar el inmueble: Debe usar la vivienda de manera responsable y devolverla en buen estado cuando termine el arriendo.
- Cumplir con los servicios básicos: Además del arriendo, debe pagar servicios como agua, electricidad y gastos comunes si están incluidos en el contrato.
Lo que establece la ley con respecto al término del arrendamiento
La Ley 18.101 también regula cómo se puede poner término a un contrato de arriendo y cómo se debe devolver el inmueble. Estos procesos se conocen como desahucio (terminación del contrato) y restitución (devolución de la propiedad). Aquí te lo explicamos de una manera sencilla.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es el proceso legal mediante el cual el arrendador pone fin al contrato de arriendo. Y esto puede suceder en diferentes situaciones:
- Contratos mes a mes o indefinidos. El arrendador solo puede terminar el contrato mediante un proceso judicial. El arrendatario tiene 4 meses desde la notificación judicial para desocupar la propiedad. Y se suman 2 meses por cada año completo que el arrendatario haya vivido en el inmueble, pero el plazo total no puede superar los 12 meses.
- Contratos de plazo fijo (hasta un año): El arrendador puede pedir judicialmente la restitución del inmueble al finalizar el contrato. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para desocupar la propiedad.
- Contratos de plazo fijo (más de un año): El arrendatario puede terminar anticipadamente el contrato si el arrendador prohíbe subarrendar. En este caso, no está obligado a pagar renta por el tiempo que reste del contrato.
¿Qué es la restitución del inmueble?
La restitución ocurre cuando el arrendatario entrega la propiedad al arrendador, ya sea al finalizar el contrato o durante el proceso judicial.
- Pago hasta la restitución: El arrendatario debe pagar la renta hasta el día en que devuelve la propiedad. Esto incluye cualquier gasto de servicios comunes que sean su responsabilidad.
- Devolución anticipada: Si el arrendatario desocupa el inmueble antes de que finalice el plazo de desahucio, solo paga la renta hasta ese día.
¿Qué pasa si no se devuelve el inmueble?
Si el arrendatario no devuelve la propiedad dentro del plazo establecido:
- El arrendador puede continuar el proceso judicial para obtener la restitución.
- Los gastos como servicios comunes, seguirán siendo responsabilidad del arrendatario hasta que entregue la propiedad.
La ley de arriendo y los contratos de arrendamiento en Chile
La Ley 18.101 menciona ciertos aspectos sobre los contratos de arriendo. Aquí te mencionamos lo que esta establece.
1. Contrato por escrito
La ley establece que los contratos de arriendo deben idealmente estar por escrito. Y esto es importante porque:
- Evita malentendidos: Permite que las condiciones queden claras para ambas partes desde un principio.
- Facilita la resolución de conflictos: Ante cualquier problema, las partes pueden recurrir al contrato como prueba, y así demostrar incumplimientos ante tribunales.
Si el contrato no está por escrito, se aplican ciertas normas:
- Presunción de renta: Si no hay contrato, se presume que la renta es la que declara el arrendatario.
2. Subarriendo
En los contratos de plazo fijo por más de un año, el arrendatario tiene derecho a subarrendar, salvo que el contrato diga lo contrario. Si el arrendador prohíbe el subarriendo, el arrendatario puede terminar anticipadamente el contrato sin pagar por el tiempo restante.
3. Gastos adicionales al arriendo
El contrato debe establecer si el arrendatario es responsable de otros pagos, como:
- Servicios básicos (agua, luz, gas).
- Gastos comunes en edificios o condominios.
Estos gastos no están incluidos en la renta y deben ser acordados por separado.
Aunque la ley no exige que los contratos de arriendo sean obligatoriamente por escrito, es altamente recomendable que así sea para proteger los derechos de ambas partes y la propiedad.
Nueva ley de arriendo 21.461: Modificaciones a la ley 18.101
La Ley 21.461 (“Nueva ley de arriendo”) introdujo modificaciones significativas a la Ley 18.101, con el objetivo de modernizar y equilibrar la normativa de arriendos en Chile. Aquí te explicamos en simple cuáles son los principales cambios.
Mayor protección para el arrendatario
Limitación de las garantías: Se restringe la exigencia de garantías excesivas o que excedan un mes de arriendo. Se establece un máximo de un mes de arriendo como garantía, salvo pacto expreso en el contrato.
Obligación de entrega de copia del contrato: El arrendador está obligado a entregar una copia del contrato de arriendo al arrendatario, lo que asegura mayor transparencia en el proceso.
Prohibición de cobros adicionales: Se prohíbe al arrendador cobrar montos adicionales al arriendo por servicios o gastos que no estén debidamente justificados en el contrato.
Regulación de las cláusulas abusivas
Nulidad de cláusulas abusivas: Se establece la nulidad de cláusulas que establezcan obligaciones desproporcionadas o que vulneren los derechos de los arrendatarios.
Contratos de adhesión: La ley reconoce que los contratos de arrendamiento son, en su mayoría, contratos de adhesión. Es decir, un contrato ya redactado el cual el arrendatario puede acetar o rechazar. Y, al ser de adhesión, los tribunales tienen la facultad de revisar estos contratos y determinar si alguna de las cláusulas incluidas es abusiva.
Agilización de los procesos de desahucio y restitución
Se crea un procedimiento más rápido para casos de incumplimiento grave del contrato de arrendamiento. Se introduce un nuevo procedimiento judicial, más rápido, para el cobro de rentas adeudadas.
Características principales:
- El arrendador puede demandar el pago de rentas atrasadas, cuentas de gastos comunes y otros consumos relacionados.
- Si el arrendatario no paga ni responde a la demanda en un plazo de 10 días, el juez puede ordenar el lanzamiento y condenar al deudor al pago total de lo reclamado.
- El arrendador debe presentar pruebas como contratos escritos y comprobantes de deuda.
Notificación del desahucio: Se exige que el desahucio sea notificado de manera personal al arrendatario, o al menos a quien resida en el inmueble.
Restitución anticipada del inmueble
Además de lo mencionado en la ley 18.101, se incorpora una nueva medida precautoria que permite al arrendador solicitar la restitución anticipada del inmueble en ciertas condiciones. Por ejemplo, cuando el arrendatario haya causado daños significativos al inmueble o lo haya dejado inutilizable por su acción u omisión.
Procedimiento general:
- El juez puede ordenar el lanzamiento (desalojo) del arrendatario con uso de fuerza pública, si es necesario.
- Se requiere que el arrendador presente pruebas suficientes y que haya una presunción grave de que tiene derecho a reclamar la restitución.
- El juez puede exigir al arrendador una garantía para compensar al arrendatario si se demuestra que la demanda no era válida.
En resumen…
La regulación de los arriendos en Chile se rige por la Ley 18.101 y el Código Civil, pero esta tiene modificaciones y actualizaciones introducidas por la Ley 21.461, con el fin de actualizar la normativa a los tiempos actuales.
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