Desalojar a un arrendatario que no paga en Chile solía ser un proceso lento y complejo, ahora con la nueva ley “Devuélveme mi casa” el proceso se simplifica y se agiliza mucho más.
Por lo que, todos los arrendadores que tengan arrendatarios morosos o que no pagan la renta u otros servicios podrán ampararse en esta nueva ley de arrendamiento, y así iniciar un breve juicio para sacar al arrendatario.
¿Cuándo aplica esta ley?
Son cuatro las causales con las que se puede invocar esta ley:
- Cuando el arrendatario no paga la renta.
- Cuando el arrendatario no paga o tiene deuda de gastos comunes.
- Cuando el arrendatario no paga o tiene deuda en los servicios básicos.
- Cuando hay una destrucción parcial del bien arrendado.
Cualquiera de estas cuatro causales es motivo para entablar la demanda e iniciar el juicio por arrendamiento.
¿Cuánto tiempo esperar para hacer la demanda por juicio de arrendamiento?
En estricto rigor, se debe demandar una vez que se produzca la primera deuda o morosidad en los pagos. La ley dice que, si el arrendatario no paga de manera completa y oportuna, esto ya es motivo para iniciar un juicio de arrendamiento.
Por lo que, la recomendación es no esperar y ante la primera deuda demandar inmediatamente, porque así luego se evitan deudas millonarias. Aunque puede haber personas que prefieren esperar, se debería esperar solo el primer mes de no pago, y si la situación no cambia al segundo mes se deben iniciar acciones legales.
¿Cómo sacar a un arrendatario que no paga?
Con la nueva ley “devuélveme mi casa” se faculta al dueño de un inmueble para que pueda recuperar su propiedad en un plazo breve y para que las deudas le sean pagadas. Por lo que, estos son los aspectos que debes tener en cuenta y los pasos que se recomienda seguir para desalojar a un arrendatario que no paga o no se quiere ir.
Reunir los antecedentes
Una de las primeras cosas que debes hacer para desalojar a un arrendatario que no paga es reunir ciertos antecedentes, los cuales son:
- Contrato de arriendo: en estos casos es muy importante que exista un contrato por escrito y ojalá, firmado ante notario.
- Carta certificada: enviar una carta certificada de aviso previo, en la que se informe el término del contrato de arriendo por falta de pago.
- Comprobantes de pago: otro antecedente son los comprobantes de pago del arriendo. Es importante tener a mano todos o alguno de los comprobantes de pago del arrendatario.
- Certificado de dominio: también es importante tener el certificado de dominio vigente de la propiedad, de esta manera el dueño puede probar que el inmueble es suyo.
- Boletas de servicios básicos: en caso de no pagar los servicios básicos, es importante tener las boletas de dichos servicios.
Aunque estos antecedentes no son requisitos legales, contar con ellos va a mejorar tus probabilidades de ganar el juicio de arrendamiento.
Contratar un abogado
Otro de los aspectos que debes considerar para echar a un arrendatario que no paga es contratar a un abogado.
Para poder llevar a cabo el juicio de arrendamiento vas a necesitar de un abogado, aunque si el monto del arriendo es menor a 4 UTM la ley no exige que la demanda sea presentada por un abogado, lo puede hacer la persona. En cualquier caso, siempre es recomendable contratar o asesorarse por un abogado, sobre todo un abogado especialista en estos temas.
Las personas que no puedan contratar un abogado particular, en cada municipalidad existen corporaciones de asistencia judicial, o, también pueden acudir a las clínicas jurídicas de las universidades que imparten la carrera de derecho.
Presentar una demanda
Lo siguiente será presentar una demanda en un tribunal civil para judicializar el tema, por supuesto, todo esto lo sabrá hacer el abogado. Una vez que se ingresa la demanda, el tribunal va a notificar al arrendatario. Y, con la nueva ley (“devuélveme mi casa”) solo será necesario que la notificación la reciba cualquier persona mayor de edad que se encuentre en el domicilio, solo con esto se dará por notificado al arrendatario.
Resolución del tribunal
En la notificación el tribunal básicamente emite una declaración en la que va a indicar al arrendatario que tiene que pagar lo adeudado o defenderse, si es que tiene algo que decir en contra de la demanda.
En el caso de que el arrendatario no pague, no se defienda o no comparezca a la audiencia dentro de un plazo de 10 días corridos desde que es notificado, va a ser condenado al pago de la deuda (renta, gastos comunes y/o servicios básicos) y a desalojar la propiedad junto con sus ocupantes mediante la fuerza pública. Y esto es una sentencia definitiva.
Por lo tanto, la sentencia o el proceso judicial para desalojar al arrendatario que no paga termina con el pago de la deuda y/o con el desalojo del arrendatario, es decir, ahí se da por terminado el procedimiento.
En conclusión
Con la ley anterior, desalojar a un arrendatario que no paga era un proceso que podía durar de 6 meses a 1 año como mínimo. Ahora, con la nueva ley el proceso para sacar a un arrendatario que no paga o que no se quiere ir demora solo 10 días desde que se notifica al arrendador. Y, todo el proceso en general puede demorar aproximadamente entre un mes y un mes y medio, en donde el arrendador puede ver resuelto su problema.
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