Las causales de término de contrato de arriendo siempre se rigen por lo que está estipulado en el contrato de arriendo y/o por las normas establecidas por la ley. En general, las causales del término del arrendamiento se engloban en dos: por término del plazo y por sentencia judicial.
La causal de término de arriendo por terminación del plazo hace referencia básicamente a que el arrendamiento finaliza porque se ha cumplido el plazo de este. Y, las causales de término del arriendo por sentencia judicial pueden ser variadas, por ejemplo, el no pago de la renta.
A continuación, veremos con más detalle cuáles son las causales para terminar un contrato de arriendo en Chile.
Término del plazo del arrendamiento
Una de las principales causales de término de contrato de arriendo tiene que ver con el cumplimiento del plazo de arrendamiento.
- Contratos de arriendo a plazo fijo: en estos, el término del arrendamiento está asociado a la fecha que indica el propio contrato de arriendo.
- Contratos mes a mes e indefinidos: en estos, es necesario realizar un procedimiento judicial (desahucio). Por lo que, la causal de término va asociada a una notificación judicial o notarial en la que se informa a la otra parte la intención de no renovar o de dar término al contrato de arriendo.
Incumplimiento de las normas
Otra causal de término de contrato de arriendo tiene que ver con el incumplimiento de las normas establecidas por la ley o las normas establecidas en el propio contrato de arriendo, es decir, el arrendador o el arrendatario no está cumpliendo con sus obligaciones.
Las principales causales que dan término al contrato de arriendo suelen ser, por ejemplo:
- Retraso o no pago de la renta.
- Dar un uso distinto al inmueble del establecido por contrato.
- No tener el inmueble en el estado óptimo o adecuado para ser utilizado.
- Realizar cambios no autorizados a la propiedad.
En cuanto al incumplimiento de las normas, estas y otras causales suelen ser los principales motivos por los que tanto arrendador como arrendatario pueden demandar el término del contrato de arriendo.
Extinción del derecho del arrendador
Como lo indica el Código Civil de Chile en su artículo 1.950, otra causal de término del contrato de arriendo también puede ser la extinción del derecho del arrendador. Esto significa que el arrendador pierde su derecho a arrendar el inmueble, y esto puede ser por su propia voluntad o en contra de su voluntad.
Cuando es por su propia voluntad puede ser, por ejemplo, cuando este desea vender su propiedad, por lo que ya no será el dueño de esta y en consecuencia deberá poner término al contrato de arriendo.
Cuando el arrendador pierde el derecho a arrendar el inmueble en contra de su voluntad puede ser, por ejemplo, cuando pierde su propiedad por no pago de dividendos y esta pasa a tener un nuevo dueño. Y esto también traerá como consecuencia el término del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, hay casos en los que sí se deberá respetar el contrato de arriendo, aunque la propiedad cambie de dueño, estos casos son:
- Cuando el nuevo dueño adquiere la propiedad de forma gratuita, por ejemplo, como regalo o por herencia.
- Cuando el contrato de arriendo estaba por escritura pública antes del cambio de dueño.
- Cuando el contrato de arriendo está por escritura pública y además se inscribió en el conservador de bienes raíces. Pero, dicha inscripción en el conservador debe haber sido hecha antes de la inscripción de la hipoteca.
Nulidad del contrato de arriendo
Otra de las causales de término de contrato de arriendo relacionadas a una sentencia judicial es la nulidad del contrato de arriendo.
Por lo general, cuando a una de las partes le conviene poner fin al contrato de arriendo puede buscar en éste alguna cláusula que permita dejar nulo dicho contrato de arriendo. Y si es factible, puede demandar la nulidad para que ese contrato no exista y se pueda terminar.
Término del contrato de arriendo antes de su inicio
Otro escenario donde se puede dar término al contrato de arriendo mediante sentencia judicial es cuando este todavía no ha empezado a cumplirse.
Por ejemplo, se firma un contrato de arriendo hoy, pero este se va a empezar a cumplir en dos meses más. En este tiempo intermedio eventualmente podría solicitarse la terminación, porque todavía no se ha empezado a cumplir.
Acuerdo entre las partes
El término del contrato de arriendo por mutuo acuerdo es otra de las posibles causales por las que se puede terminar el arrendamiento.
En este tipo de acuerdo ambas partes acceden a terminar el contrato de arriendo de forma voluntaria antes de la finalización del plazo. Por lo general, estos son acuerdos justos y en los que no suelen exigir grandes obligaciones legales.
Si quieres conocer más al respecto puedes leer término de contrato por mutuo acuerdo, para profundizar más sobre esta causal.
Término del arriendo por fuerza mayor
El escenario de fuerza mayor o caso fortuito es otra causal que puede dar término al contrato de arriendo. Sin embargo, es necesario que se cumplan ciertas condiciones para hacer efectivo este procedimiento, el cual requiere de una sentencia judicial.
Por otro lado, algunas circunstancias o eventos que pueden propiciar el término del contrato de arriendo son las siguientes:
- Guerras.
- Pandemias.
- Naufragios.
- Desastres naturales (terremotos u otros eventos de la naturaleza)
- Actos de autoridad ejercidos por funcionarios públicos.
- Incendios.
- Entre otros.
Si deseas conocer más sobre este tema puedes leer término de contrato de arriendo por fuerza mayor o caso fortuito, y así conocer cuándo se puede terminar el arrendamiento por esta causal.
Otras personas también han leído:
Más en la sección Arriendo
Comparte esta información con otras personas
