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Arriendo y mes de garantía
Preguntas frecuentes sobre arriendo de inmuebles
¿Qué requisitos o documentos se piden para arrendar habitualmente?
Los requisitos pueden variar según el propietario o la corredora, pero generalmente se solicita:
– Cédula de identidad vigente.
– Comprobantes de ingresos (como liquidaciones de sueldo, boletas de honorarios y/o carpeta tributaria).
– Certificado de cotizaciones previsionales.
– Informe comercial (DICOM).
– Aval o codeudor solidario (en algunos casos).
¿Cuántos ingresos se debe demostrar para arrendar?
Por lo general, se exige acreditar ingresos mensuales que estén entre 2,5 y 4 veces el valor del arriendo, aunque este requisito puede variar según el propietario o la corredora de propiedades.
Ejemplo: Si el arriendo cuesta $500.000 mensuales, es posible que se soliciten ingresos entre $1.250.000 y $2.000.000 al mes. En algunos casos, se permite complementar ingresos con otra persona para cumplir con este requisito.
Ten en cuenta que, este requisito no se evalúa de manera aislada, puede variar o ser más flexible según el resto de exigencias (Ej: historial comercial, antigüedad laboral, tipo de contrato, etc.)
¿Qué son los informes comerciales como Dicom y cómo afecta tener deudas al buscar arriendo?
Los informes comerciales, como Dicom Platinum 360 o Infocheck, son reportes que muestran antecedentes financieros de una persona, incluyendo deudas vigentes, morosidades, protestos y otros datos relacionados con su comportamiento de pago. Es por esto que los propietarios y corredoras suelen solicitarlos para evaluar el riesgo al momento de arrendar una propiedad.
Tener deudas morosas no siempre impide arrendar, pero puede dificultar la aprobación de la solicitud, especialmente si las deudas son recientes, elevadas o numerosas. En algunos casos, el propietario podría exigir un aval, mayores garantías o simplemente optar por otro postulante con un mejor historial financiero.
¿Es legal exigir Dicom para arrendar?
Sí, es legal la exigencia de este informe comercial. En Chile, propietarios y corredoras pueden solicitar informes comerciales como DICOM u otros reportes financieros para evaluar a un potencial arrendatario, ya que se trata de un criterio privado de evaluación de riesgo.
Sin embargo, hay dos puntos importantes a tener en cuenta:
1. El informe solo puede consultarse o exigirse con autorización del titular, ya que los datos financieros están protegidos por la Ley N° 19.628 sobre protección de datos personales.
2. No existe una obligación legal de arrendar a una persona sin DICOM; el propietario es libre de decidir a quién arrienda, siempre que no exista discriminación por motivos protegidos por la ley.
En la práctica, esto significa que pedir DICOM es legal, pero el arrendatario debe dar su consentimiento para que se revise su información, pero también está en su derecho si no desea brindar dicha información.
¿Es posible arrendar una casa o departamento sin DICOM?
Sí, es totalmente posible. La exigencia de informes comerciales como DICOM no es una obligación legal, es una práctica del mercado inmobiliario, pero que está regulada dentro de la Ley N° 19.628 (sobre protección de datos personales). La ley permite la existencia de estos registros de datos, pero regula como se deben tratar y exhibir los datos financieros de morosidad.
Por lo tanto, exigir o no exigir un informe comercial para arrendar una propiedad, es algo queda a criterio del mercado, e incluso, exigir un determinado puntaje financiero para arrendar la propiedad, es un requisito que cada propietario o corredora establece.
¿Cuál es la diferencia entre un aval y un codeudor solidario en un contrato de arriendo?
La diferencia principal está en el nivel de responsabilidad frente al pago del arriendo.
Aval: Es una persona que actúa como respaldo del arrendatario. Su responsabilidad suele ser subsidiaria, es decir, normalmente responde si el arrendatario no paga y después de que se intente cobrar primero al arrendatario. Su alcance depende de cómo esté redactado el contrato.
Codeudor solidario: Es una persona que asume la misma obligación que el arrendatario. Esto significa que el propietario puede exigir el pago directamente al codeudor, sin necesidad de agotar primero la cobranza al arrendatario. Su responsabilidad es más amplia e inmediata.
Es por esto que, en el mercado de arriendo en Chile, muchas corredoras prefieren o exigen codeudor solidario, ya que reduce el riesgo de no pago.
¿Es obligatorio firmar el contrato de arriendo ante notario?
No, no es obligatorio, ya que mientras el contrato quede por escrito y firmado por ambas partes, éste ya tiene validez legal. Pero, con la nueva Ley N° 21.461 (conocida comúnmente como “Devuélveme mi casa”) si se desea acceder al beneficio del procedimiento monitorio rápido, para agilizar el juicio de restitución en caso de problemas, el contrato si debe estar firmado ante notario.
¿Se puede usar el mes de garantía para pagar el último mes de arriendo?
No, por regla general no se puede utilizar el mes de garantía para pagar el último mes de arriendo. Este tema implica tanto la legislación vigente como las prácticas del mercado inmobiliario.
La normativa (Ley N° 18.101) establece claramente que la garantía es un monto en dinero, que no puede exceder de un mes de renta y su propósito es cubrir deterioros en la propiedad o cuentas impagas. Por otro lado, la práctica del mercado inmobiliario es que, en casi el 100% de los casos se incluye una cláusula en el contrato que establece que la garantía no se puede utilizar para el pago de la renta de ningún mes.
Sin embargo, en la práctica puede ocurrir lo siguiente:
– Si el contrato lo permite, es decir ambas partes están de acuerdo y lo dejan por escrito, sí se puede usar la garantía como último mes de arriendo.
– Si no está estipulado en el contrato, no es un derecho del arrendatario, y el propietario debe exigir el pago del último mes por separado.
– Al finalizar el arriendo, la garantía se devuelve solo después de verificar que no existen deudas ni daños.
¿Qué es el desahucio en el arrendamiento de inmuebles?
En términos simples, es el aviso formal de que se le va a dar término al contrato de arriendo. Consiste en una notificación formal mediante la cual una de las partes comunica a la otra su intención de poner fin al contrato.
En Chile, puede darse de dos formas principales:
1. Desahucio del arrendador (propietario): cuando el dueño notifica al arrendatario que debe entregar la propiedad en una fecha determinada, respetando los plazos del contrato o la ley.
2. Desahucio del arrendatario: cuando la persona que arrienda informa que dejará la propiedad y la entregará en una fecha acordada.
Es importante que esta notificación:
– Se realice con anticipación, según lo establecido en el contrato o la normativa aplicable.
– Se haga por escrito para dejar constancia.
Su objetivo es evitar términos abruptos del contrato y dar tiempo para organizar la restitución del inmueble, y también, la búsqueda de un nuevo arrendatario.
¿Qué reparaciones le corresponden al arrendador y al arrendatario?
En general, al arrendatario le corresponden las reparaciones locativas y al arrendador le corresponden las reparaciones estructurales o necesarias.
Reparaciones locativas: Son arreglos menores que se producen por el uso normal de la propiedad o por el desgaste cotidiano. Por ejemplo:
– Cambiar ampolletas.
– Reparar llaves o enchufes simples.
– Mantención básica de puertas, chapas o grifería.
Reparaciones necesarias o estructurales: Son arreglos de mayor envergadura que afectan la estructura, seguridad o funcionamiento general del inmueble, y no son causados por el uso normal del arrendatario. Por ejemplo:
– Filtraciones graves o problemas de techumbre.
– Fallas en instalaciones eléctricas o sanitarias.
– Problemas estructurales (muros, cimientos).
– Deterioro por antigüedad del inmueble.
Tener en cuenta que, si el daño es causado por mal uso o negligencia del arrendatario, incluso si es estructural, puede terminar siendo responsabilidad del arrendatario.
¿Qué diferencia hay entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios y quién debe pagarlos?
La Ley N° 21.442 (sobre copropiedad) establece de forma clara que la responsabilidad legal y final ante la comunidad es siempre del arrendador (propietario). Sin embargo, la ley permite que las partes decidan quién asumirá un costo u otro en el contrato de arrendamiento.
En la práctica, la situación suele ser de la siguiente manera:
Gastos comunes ordinarios: Normalmente los paga el arrendatario, salvo que el contrato indique otra cosa. Son los gastos habituales necesarios para el funcionamiento y mantención diaria del edificio o condominio. Ejemplos:
– Limpieza de áreas comunes
– Sueldos de conserjería y administración
– Consumo de electricidad de espacios comunes
– Mantención de ascensores o jardines
– Seguridad y cámaras
Gastos comunes extraordinarios: Generalmente los paga el propietario (arrendador). Son gastos no recurrentes, asociados a reparaciones mayores, mejoras o inversiones importantes en el edificio. Ejemplos:
– Reparación o reemplazo de ascensores
– Mantención estructural mayor del edificio
– Reparación de techumbres o fachadas
– Mejoras o remodelaciones importantes de espacios comunes
Ten en cuenta que, lo que se estipule en el contrato de arriendo no anula lo establecido por la Ley. Sobre este punto específico, si el arrendatario no paga los gastos comunes (establecido por contrato), ante la administración del condominio el único responsable legal de la deuda es el arrendador.
¿Cuáles son los requisitos de postulación y los plazos para el Subsidio de Arriendo DS52 del MINVU?
Para postular al Subsidio de Arriendo DS52 del MINVU, generalmente debes cumplir con los siguientes requisitos:
– Tener 18 años o más y cédula de identidad vigente.
– Estar inscrito en el Registro Social de Hogares (RSH) y pertenecer hasta el 70 % de mayor vulnerabilidad socioeconómica.
– Contar con un ahorro mínimo de 4 UF en una cuenta de ahorro para la vivienda.
– Tener un ingreso familiar mensual entre 7 y 25 UF (el límite puede aumentar en familias más numerosas).
– No ser propietario de una vivienda ni beneficiario de otros subsidios habitacionales incompatibles.
– Las personas menores de 60 años deben postular con, o al menos, su cónyuge, conviviente o un hijo.
En cuanto a los plazos de postulación, el MINVU realiza llamados periódicos que varían cada año. Estos llamados suelen ser entre julio y agosto. Te recomendamos realizar la postulación y revisar las convocatorias vigentes en el sitio web sobre subsidio de arriendo del MINVU.
¿Cuál es el tope máximo en UF del valor del arriendo que permite cubrir el subsidio DS52?
El Subsidio de Arriendo DS52 permite arrendar viviendas cuyo valor mensual sea de hasta 11 UF en la mayor parte del país. Sin embargo, en las regiones de Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta, Atacama, Metropolitana, Aysén y Magallanes, el tope aumenta a 13 UF. El subsidio cubre una parte del arriendo, con un aporte mensual de hasta 4,2 UF o 4,9 UF en las regiones con tope especial. El monto restante debe ser pagado por la familia beneficiaria.
¿Es legal arrendar una propiedad a un familiar directo utilizando el beneficio del subsidio del MINVU?
No. El Subsidio de Arriendo DS52 del MINVU no puede utilizarse para arrendar una vivienda que pertenezca al cónyuge, conviviente civil, conviviente de hecho o a familiares del beneficiario hasta determinados grados de parentesco establecidos por la normativa.
Esta restricción tiene como objetivo evitar que los recursos públicos destinados al subsidio beneficien indirectamente al propio grupo familiar del postulante. Es por esto que, antes de firmar el contrato de arriendo, el MINVU verifica que el propietario de la vivienda cumpla con los requisitos exigidos por el programa.
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