En Chile, es común que personas como estudiantes, jóvenes, parejas sin hijos, personas de bajos ingresos o inmigrantes opten por arrendar piezas dentro de una casa para ahorrar dinero.
Sin embargo, surge una duda habitual que es ¿quién regula el arriendo de piezas? ¿hay una norma o una ley de arriendo para piezas o habitaciones?
Los arriendos de piezas o habitaciones están regulados por la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, modificada y actualizada por la Ley 21.461. Aunque la normativa se enfoca inicialmente en el arriendo de propiedades completas (casas, departamentos), esta y sus modificaciones también se aplican al arriendo de habitaciones, siempre y cuando estas se ubiquen dentro del perímetro urbano y no caigan en las excepciones específicas.
A continuación, veremos en detalle y en términos simples lo relacionado con el arriendo de piezas o habitaciones, sobre todo la normativa o la ley que regula este tipo de arrendamientos en Chile.
¿Cómo se regulan los arriendos de habitaciones?
Si bien la ley no menciona específicamente normas con respecto al arriendo o subarriendo de piezas o habitaciones, al formar parte de los inmuebles que la ley regula, se concluye que la ley de arrendamiento también regula el arriendo de habitaciones.
Aplicación general de la Ley
La Ley 18.101, en su versión modificada, se aplica a los arriendos de piezas o habitaciones, considerándolos como parte de los “predios urbanos”. Esto significa que los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios, que se aplican en el arriendo de una propiedad completa, también se extienden al arriendo de una habitación.
Por lo tanto, la regulación de los arriendos de habitaciones bajo la Ley 18.101 y la nueva Ley 21.461 se realiza a través de los siguientes mecanismos:
Contrato de arriendo de piezas o habitaciones
Aunque la ley no lo establece como una obligación, ni siquiera para el arrendamiento de casas o departamentos, se recomienda encarecidamente redactar y firmar un contrato de arriendo que especifique las condiciones de arrendamiento de la habitación, incluyendo cláusulas esenciales como el valor de la renta, la duración del contrato, los servicios incluidos y las reglas de convivencia.
Hay que mencionar que el contrato de arriendo de pieza o habitación debe respetar lo que establece la normativa, es decir, lo dispuesto en la Ley 18.101 y las modificaciones de la Ley 21.461.
Derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario
En cuanto a los derechos y obligaciones de ambas partes, la ley también aplica para los derechos y obligaciones que tienen que cumplir tanto arrendador (quien arrienda la habitación) y arrendatario (quien vivirá en la habitación).
Los principales derechos del arrendador son los siguientes:
- Tiene derecho a recibir el pago de la renta acordada.
- Debe mantener la habitación en condiciones de habitabilidad y realizar las reparaciones necesarias.
- Debe entregar una copia del contrato al arrendatario.
- No puede cobrar montos adicionales no especificados en el contrato.
- Debe respetar la privacidad del arrendatario en su habitación.
Estos son los derechos del arrendatario:
- Tiene derecho a ocupar la habitación según las condiciones acordadas en el contrato.
- Debe pagar la renta en tiempo y forma.
- Debe utilizar la habitación y los espacios comunes de manera responsable.
- Debe respetar las reglas de convivencia.
- Tiene derecho a que el arrendador mantenga la habitación en condiciones de habitabilidad.
Regulación contra arriendos de habitaciones abusivos
En la nueva Ley 21.461, a través de la introducción del artículo 24 bis en la Ley 18.101, específicamente aborda el tema de arriendos y subarriendos abusivos de habitaciones.
En este sentido, se consideran abusivos los siguientes casos:
- Sobrecarga ocupacional: Cuando la carga ocupacional por estancia supera las 3 personas por habitación.
- Riesgo: Cuando no se cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad e higiene.
- Subarriendo excesivo: Cuando la suma de los alquileres de las habitaciones es igual o superior al doble del valor de la renta total de la propiedad.
Quienes incurran en estas prácticas, sean arrendadores o subarrendadores, serán sancionados con multas que van de 5 a 100 UTM.
Estándares de habitabilidad de piezas o habitaciones
Al igual que en el arrendamiento de casas y departamentos, se exige que las habitaciones cumplan con condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad e higiene.
Esto incluye la ventilación, iluminación, dimensiones adecuadas y la ausencia de cualquier riesgo para la salud.
El desahucio y restitución de habitaciones
Básicamente, el desahucio es el proceso legal en el que el arrendador pone fin al arrendamiento. Y, la restitución, en este caso de la habitación, es el proceso en el que el arrendatario devuelve o entrega la habitación al arrendador.
El proceso de desahucio y restitución para el arriendo de habitaciones es similar al de las propiedades completas. El arrendador debe avisar con anticipación la intención de terminar o no renovar el contrato de arriendo, y el arrendatario debe hacer lo mismo. Todo esto respetando lo establecido en el contrato de arriendo o según lo establecido por ley.
Finalmente…
La regulación de arriendos de piezas o habitaciones en Chile se realiza principalmente a través de la aplicación de la Ley 18.101 (modificada por la Ley 21.461), que establece los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de arrendatarios.
La normativa fomenta la formalización de un contrato de arriendo que especifique los términos del acuerdo y busca evitar las prácticas abusivas, especialmente en lo que respecta a la habitabilidad y la sobrecarga ocupacional de las habitaciones.
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