El mes de garantía es un aspecto esencial en las cláusulas de los contratos de arriendo de propiedades en Chile, diseñado para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Aunque comúnmente equivale a un mes de arriendo y se utiliza para cubrir deudas o reparaciones, su falta de regulación ha generado conflictos y prácticas abusivas.
A continuación, exploraremos en detalle los distintos aspectos que involucran el mes de garantía en el arriendo de inmuebles como por ejemplo, qué es exactamente, para qué sirve, qué es lo que cubre, qué dice la ley de arriendo al respecto y mucho más.
Qué dice la Ley de arriendo 18.101 sobre el mes de garantía
Aunque es una práctica común y está permitida, el mes de garantía no tiene una regulación explícita en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, lo que deja su alcance, uso y restitución a la interpretación de las partes involucradas.
Hoy día no existe un procedimiento establecido o normado en cuanto al mes de garantía. La última vez que esto fue tratado fue en las normas transitorias de la ley 18.101 del año 1981, pero eran normas transitorias cuando salió la ley, hoy en día aquello no rige. Con lo cual este es un tema pendiente de regulación, lo que quiere decir que en la práctica actualmente se puede exigir 1 mes, 2 meses o más meses como garantía.
Las prácticas actuales sobre el mes de garantía se han establecido en gran parte por el sector inmobiliario (corredores de propiedades, arrendadores y arrendatarios), ya sea en la forma de cobrar o en la forma de hacer la devolución del dinero del mes de garantía.
Hay que mencionar que, debido a la falta de regulación, y sobre todo a las prácticas abusivas, han surgido varios proyectos de ley para reinstaurar la regulación del mes de garantía en el arriendo de propiedades, pero aún no se han implementado.
Qué es el mes de garantía en un arriendo
El mes de garantía en un arriendo es un importe en dinero que se exige como una caución o garantía al momento de firmar un contrato de arriendo. Es una forma de asegurar que el arrendador tenga los recursos para cubrir posibles incumplimientos o daños por parte del arrendatario.
Generalmente, equivale a uno o dos meses de arriendo y se utiliza principalmente para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario que no haya cumplido, como el pago de cuentas de servicios básicos y para cubrir los costos de reparaciones durante el uso del inmueble.
Para qué sirve el mes de garantía en arriendo de propiedades
¿Por qué se paga mes de garantía? El mes de garantía en el arriendo de propiedades sirve como un respaldo económico para el arrendador, que asegura el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario durante el contrato de arriendo y al momento de su término.
Es decir, si el arrendatario no cumple con lo estipulado en el contrato, como pagar las cuentas o cuidar el inmueble, el arrendador puede utilizar el dinero de la garantía para cubrir aquellos gastos al momento de terminar el contrato de arriendo.
Y, ¿para qué se utiliza el mes de garantía? Este se ocupa principalmente para lo siguiente:
- Garantizar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, como el pago de cuentas, servicios básicos y gastos comunes.
- Reparación de daños al inmueble, como daños provocados por el arrendatario.
- Prevenir riesgos financieros para el arrendador, para que este cuente con una reserva económica para cubrir posibles incumplimientos sin necesidad de procedimientos legales inmediatos.
- Remodelaciones. La falta de regulación genera interpretaciones variadas, y en algunos casos, la garantía puede emplearse de forma abusiva por parte del arrendador para cubrir remodelaciones, mejoras o costos no estipulados en el contrato.
¿Qué daños cubre el mes de garantía en los arriendos de inmuebles?
El mes de garantía está destinado a cubrir ciertos aspectos, los cuales se detallan a continuación:
Deudas pendientes:
- Servicios básicos: Se utiliza para cubrir deudas relacionadas con servicios básicos como agua, luz, gas, o derechos de aseo que el arrendatario deje pendientes al finalizar el contrato.
- Gastos comunes: En casos de arriendos en propiedades con administración comunitaria (como edificios), la garantía puede destinarse a saldar gastos comunes adeudados.
- Otras obligaciones: Puede incluir multas comunitarias o cualquier otro cargo que el contrato estipule como responsabilidad del arrendatario.
Reparaciones y daños:
- Daños al inmueble: Cubre los costos asociados a cualquier daño causado por el arrendatario durante la ocupación del inmueble, y que excedan el desgaste normal por su uso o daños que no sean considerados desgaste normal por uso.
- Limpieza o pequeños arreglos: En algunos casos, el mes de garantía cubre estos costos al finalizar el contrato. Algunos arrendadores utilizan el mes de garantía para cubrir costos de limpieza o reparación antes de ofrecer nuevamente el inmueble.
Multas y obligaciones asociadas:
- Multas por infracciones comunitarias.
- Pagos relacionados con derechos de aseo u otros servicios similares.
Cómo hacer uso del mes de garantía
El uso del mes de garantía está sujeto a los términos del contrato de arriendo y a la interpretación de las partes, dado que no hay una regulación específica. En general, para hacer uso del mes de garantía se suele hacer lo siguiente:
Durante el contrato:
- No suele ser utilizado durante el desarrollo normal del contrato, ya que su principal función es cubrir posibles incumplimientos al término de la relación contractual.
Al finalizar el contrato:
- Evaluación del inmueble: Al entregar el inmueble, el arrendador verifica si existen daños imputables o provocados por el arrendatario o deudas pendientes.
- Descuentos aplicables: Si el arrendador encuentra deudas o reparaciones necesarias, descuenta estos montos del mes de garantía.
- Restitución del saldo: El saldo restante (si lo hay) debe ser devuelto al arrendatario. En la práctica, esta devolución puede ser tardía, incompleta o inexistente, lo que genera conflictos.
Por lo tanto, ¿qué se descuenta del mes de garantía?
Principalmente, las deudas pendientes y/o los daños causados por el arrendatario que no sean producto del uso normal de la vivienda.
Usos no permitidos:
- No puede usarse para cubrir remodelaciones, mejoras o gastos no contemplados explícitamente en el contrato.
- Tampoco puede imputarse automáticamente al pago de meses de renta, salvo acuerdo expreso del arrendador.
Hay que recordar que el mes de garantía tiene como objetivo cubrir deudas pendientes que le correspondían al arrendatario y resguardar el inmueble, es decir, preservar su estado, no mejorarlo.
¿El mes de garantía de un arriendo se devuelve?
Sí, el mes de garantía debe devolverse al arrendatario siempre que este haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el contrato de arriendo. Ya sea un mes de garantía o más, dicho monto de dinero debe ser devuelto, sea de forma íntegra o parcial en caso haber algún tipo de deuda o daño significativo a la propiedad.
Cuándo se devuelve el mes de garantía
Al término del contrato de arriendo. Una vez que el arrendatario haya entregado el inmueble y el contrato haya finalizado, el arrendador debe evaluar si hay deudas pendientes o daños al inmueble. Si no hay incumplimientos ni costos por cubrir, el arrendador debe devolver el monto total del mes o de los meses de garantía.
¿Cuál sería el plazo sugerido para la devolución?
Según lo mencionado por la ley, la devolución del mes de garantía debería realizarse en un plazo razonable, por lo general 30 días calendario desde el término del contrato. Aunque lo habitual suele ser entre 30 a 60 días corridos después de la restitución del inmueble. Este plazo permite tener el tiempo necesario para verificar si existen deudas o daños que reparar.
¿Qué puede retrasar o impedir la devolución?
Hay que tener en cuenta que el plazo de devolución del mes de garantía puede variar por ciertos motivos como descuentos justificados, pero también por ciertas prácticas abusivas por parte de los propietarios.
Si hay reparaciones que realizar por daños imputables al arrendatario, o, si existen deudas por arriendo, gastos comunes o servicios básicos asociados al inmueble el plazo puede extenderse, ya que habrá que calcular los gastos y realizar los descuentos correspondientes al monto dado en garantía.
También hay que tener en cuenta que el plazo para devolver el mes de garantía puede extenderse en el tiempo debido a prácticas abusivas. Algunos arrendadores retienen la garantía sin motivo claro o argumentan costos arbitrarios como “limpieza” o “mejoras”, lo cual se califica como un abuso.
Cómo recuperar el mes de garantía al terminar el arrendamiento
La no devolución del mes de garantía es habitual, no solo porque se utiliza justificadamente para pagar deudas pendientes o cubrir daños, sino también por prácticas abusivas por parte de algunos propietarios.
¿Qué hago si no me devuelven el mes de garantía?
Si la devolución del mes de garantía no ocurre, es recomendable llegar a un pacto, a un acuerdo o iniciar un juicio de arrendamiento presentando todas las pruebas que acrediten tu derecho de recibir la devolución. Sin embargo, esta última opción puede ser más costosa que el monto de dinero dado en garantía.
¿El mes de garantía se reajusta?
Según la Ley de arriendo 18.101 el mes de garantía debería devolverse reajustado en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, esta era una norma transitoria por lo que actualmente no es una obligación.
El objetivo de este reajuste era compensar la pérdida de valor del dinero debido a la inflación durante el período en que duró el arrendamiento.
Otras personas también han visto:
- Qué gastos paga el arrendador y el arrendatario
- Cuándo puede terminar el contrato el arrendatario
- Ley de arriendo de piezas o habitaciones
- Estos son los requisitos para hacer un contrato de arriendo
- Quién regula los arriendos de casas y departamentos en Chile
Más en la sección Arriendo
Comparte esta información con otras personas
